‹ חזרה

הסכנות בהשקעות נדל"ן בארה"ב דרך שותפויות: איך להימנע מהונאות ואובדן כספים עבור משקיעים ישראלים

 

השקעות נדל"ן בארצות הברית לישראלים הן אפיק השקעה פופולרי במיוחד, בין היתר באמצעות שותפויות, קבוצות השקעה ו LLC-אמריקאיות. ההבטחה להשקעה פאסיבית עם תשואה גבוהה נשמעת אטרקטיבית, אך בפועל לא מעט משקיעים נתקלים במצבים של אי החזר כספים, העדר תשואה, וחוסר יכולת משפטית אפקטיבית לפעול נגד היזמים והמנהלים.

 

מאמר זה נועד להסביר על הסיכונים המשפטיים המרכזיים בהשקעות מסוג זה, בדגש על השקעות נדל"ן בניו יורק, ולהבהיר אילו מנגנונים יכולים להגן על משקיעים ואילו מבנים דווקא חושפים אותם לסיכון גבוה.

 

הסיכון המרכזי בהשקעות נדל"ן בארה"ב דרך שותפויות

כאשר השקעה מבוצעת מרחוק, באמצעות גורם מגייס, פערי המידע בין המשקיע ליזם הם עצומים. במקרים רבים, משקיעים ישראלים מעבירים כספים לישות משפטית אמריקאית מבלי להבין:

 

- מי באמת אחראי משפטית לניהול הכסף;

- האם קיימים נכסים שניתן להיפרע מהם;

- ומהן זכויות האכיפה האמיתיות במקרה של כשל.

 

פערים אלה הם הקרקע הפורייה למחלוקות, הפסדים ולעיתים גם הונאות השקעה בנדל"ן בארה"ב.

 

מבנה ההשקעה – למה שותפות מוגבלת עדיפה על  LLC

אחת השאלות החשובות ביותר בכל השקעת נדל"ן בארצות הברית היא באיזה מבנה משפטי מוחזקים הכספים והנכס.

 

שותפות מוגבלת  (Limited Partnership)

בדרך כלל, המבנה ההוגן והמאוזן ביותר כלפי משקיעים הוא שותפות מוגבלת:

 

- המשקיעים הם שותפים מוגבלים, ואינם חשופים לחובות השותפות.

- היזם או מנהל ההשקעה משמש כשותף כללי ונושא באחריות משפטית אישית לניהול השותפות.

 

בדין של מדינת ניו יורק, ועוד הרבה מדינות בארה״ב, השותף הכללי כפוף לחובת אמונים והגינות ברמה הגבוהה ביותר. כל פעולה בניגוד לאינטרס המשקיעים חושפת את השותף הכללי לאחריות ותביעות.

 

יתרון נוסף הוא שפירוק שותפות בניו יורק אפשרי יחסית בקלות, בהתאם להסכם השותפות והדין הקיים – לעומת פירוק של חברה בע"מ, שהוא הליך יקר, ארוך ומסורבל.

 

השקעה באמצעות  LLC

לעומת זאת, השקעה דרך LLC מגנה בעיקר על היזם, ולא בהכרח על המשקיע. מנהלי LLC אינם כפופים לאותה רמת חובת אמונים, ובמקרים רבים המשקיע נותר עם זכויות מוגבלות בלבד.

 

הלוואה לLLC- ללא ערבות אישית – טעות נפוצה

מבנה מסוכן במיוחד, שנהפך נפוץ יותר בשנים האחרונות, הוא מצב שבו משקיעים נותנים הלוואה לLLC-  אמריקאית ללא ערבות אישית של היזם.

 

מתן ההלוואה לLLC- יוצרת סיכון משמעותי שלמלווה, כלומר המשקיע הישראלי, אין אפשרות מעשית לפרוע את החוב במקרה של כשל. הסיבה לקושי בפירעון החוב נעוצה בכמה סיבות: (1) לLLC- אין נכסים משמעותיים מלבד הנדל״ן שנקנה בארה״ב והנדל״ן כפוף לשעבוד של הבנק, ולכן המשקיע הוא בעדיפות נמוכה נגד הבנק; (2) בהיעדר ערבות אישית מהיזם, אין אפשרות לתבוע את היזם אישית ולחפש כספים מהיזם והנכסים שלו.

 

לא קיים בנק שייתן הלוואה לקניית נדל״ן מבלי לשים שעבוד על הנכס, אז למה שמשקיע פרטי ייתן הלוואה ללא שעבוד? נכון, הלוואות של משקיעים פרטיים הן קטנות יותר לעומת אלו של בנק, אך זה לא מצדיק את הסיכון שהמשקיעים לוקחים על עצמם.

 

יתרון הערבות האישית בניו יורק

הדין בניו יורק מאפשר הליך מזורז ויעיל נגד ערב אישית שנקרא Motion for summary judgment in lieu of complaint. מכיוון שהליך זה כל כך יעיל, מלווים רבים בארצות הברית בוחרים שהדין של ניו יורק יחול על כל סכסוך שנוצר בקשר עם ההלוואה. התהליך הזה כולל:  

 

- הגשת תביעה מהירה יחסית, עניין של כחודש–חודש וחצי.

- לאחר פסק דין, ניתן לפעול ישירות נגד היזם.

 

כאשר אין ערבות אישית - יתרון זה פשוט נעלם.

 

שעבוד זכויות שכירות ודמי שכירות לטובת הבנק – נקודה שישראלים לא מודעים אלי

נקודה קריטית שמשקיעים רבים אינם מודעים אליה היא העובדה שבמימון בנקאי של נכסי נדל"ן בארצות הברית, הבנק מקבל לעיתים קרובות Assignment of Leases and Rents (ALR) כלומר המחאה ושעבוד של זכויות השכירות ודמי השכירות מהנכס.

 

המשמעות המעשית היא שגם אם:

 

- הנכס מושכר ומניב הכנסות; או

- ה-LLC או השותפות מייצרות תזרים מזומנים "על הנייר" ;

 

לבנק עשויה להיות זכות קדימה מלאה על דמי השכירות. במקרה של הפרת תנאי ההלוואה או חדלות פירעון, הבנק יכול להשתלט על תזרים השכירות ישירות – לעיתים עוד לפני מימוש הנכס עצמו.

 

משקיע שאינו מובטח בבטוחה (Unsecured Investor) לא יכול לדרוש את הכספים מדמי השכירות, גם אם הם קיימים בפועל. תזרים המזומנים שהמשקיע מניח שקיים לצורך החזר השקעתו כלל אינו זמין לו מבחינה משפטית מאחר שה-Assignment of Leases and Rents רשום לטובת הבנק (כמו הערת אזהרה שרשומה בטאבו).

 

מדובר בסיכון משמעותי במיוחד עבור משקיעים ישראלים, שמסתמכים על דיווחי תזרים מבלי לבדוק:

 

- האם קיימת המחאת שכירויות לבנק;

- האם המשקיעים כפופים לשעבוד בכיר;

- ומהי מדרגת הנשייה שלהם בפועל.

 

הלוואה המירה (Convertible Loan) – מבוי סתום יקר

הלוואות המירות מוצגות לעיתים כפתרון מתוחכם, אך הן טומנות בחובן סיכון משמעותי:

 

- אם לישות המשפטית ( (Corporation/LLCאין נכסים או הכנסות, המרת ההלוואה לבעלות באותה ישות משפטית חסרת ערך.

- ייתכן שהישות המשפטית כבר נושאת חובות למשקיעים אחרים, ואם המשקיע הופך לבעלים באותה ישות, הוא יצבור חובות כבדים.

- בעלות בישות עלולה לחשוף את המשקיע להתחייבויות או תביעות.

 

במילים אחרות, במקום להגן על ההשקעה, ההלוואה ההמירה עלולה להחמיר את מצבו המשפטי של המשקיע.

 

ל-LLC אין נכסים והאכיפה לא משתלמת

גם כאשר קיים הסכם הלוואה או השקעה, יכול להיות מצב שהמשקיע זוכה בפסק דין בארה"ב נגד ה-LLC אך אין אפשרות לקבל את הכסף חזרה.

 

רק בשביל לזכות בפסק הדין, העלויות לשכר טרחה של עורך דין בניו יורק יכולות להגיע ל-$30,000, ואחר כך נדרשת עוד עבודה משפטית בשביל גבייה (collection) שיכולה לעלות עוד אלפי דולרים. לאחר מתן פסק דין וניסיונות גבייה, יכול להתברר שלישות המשפטית בכלל אין נכסים מלבד נכס נדל״ן בודד, אשר כפוף לשעבוד של הבנק ולכן אינו למכירה.

 

גם בתרחיש הכי אופטימי מבחינת פסק דין וגבייה, לא בהכרח משתלם למשקיע ללכת לבית משפט אם העלויות המשפטיות עולות על סכום ההשקעה עצמה. עבור משקיעים ישראלים, מציאות זו גורמת לכך שתביעות רבות כלל אינן מוגשות.

 

השקעה פאסיבית מדי – סיכון תפעולי ומשפטי

גם בהשקעות נדל"ן פאסיביות, נדרש מינימום של פיקוח:

 

- נכסים עלולים להיתפס על ידי פולשים (Squatter) שקשה להיפטר מהם.

- קיימות לעיתים הפרות של חוקי בנייה ותקנות עירוניות.

- קנסות וצווים עירוניים יכולים למחוק תשואה צפויה.

 

בדיקות מקדימות, כוללTitle Report  עשויות לחשוף מראש:

 

- בעיות רישום ושעבודים.

- חובות וקנסות.

- הפרות קוד פתוחות.

 

משקיעים שלא דורשים בדיקות אלה מראש משלמים על כך בדיעבד.

 

בדיקת נאותות משפטית בארצות הברית – מה עורך דין יכול (וצריך) לבדוק

משקיעים רבים אינם מודעים לכך שעורך דין בארצות הברית יכול לבצע בדיקת נאותות משפטית כללית (Legal Due Diligence) הן לגבי היזם והן לגבי הנכס עצמו – בדיקה שעשויה לחשוף סיכונים משמעותיים עוד לפני העברת כספים.

 

במסגרת בדיקה כזו, עורך דין יכול בין היתר:

 

1. לסקור תיקים פתוחים והליכים משפטיים נגד היזם, השותפים או היישויות המשפטיות הקשורות להשקעה, בבתי משפט מדינתיים ופדרליים;

 

2. לבדוק נסחי בעלות (Title / Deed Records) כדי לוודא מי הבעלים הרשום של הנכס, האם הנכס אכן מוחזק על ידי היזם, והאם קיימים פערים בין המצגים של היזם לבין הרישום בפועל;

 

3. לאתר שעבודים פתוחים, משכנתאות, קנסות עירוניים, חובות מס, או הפרות קוד הרשומות כנגד הנכס;

 

4. לבדוק קיומם שלAssignments of Leases and Rents,  שעבודים בכירים, או זכויות צד ג' אחרות העלולות לפגוע בזכויות המשקיע.

 

5. לסקור ולנתח את הוראות הסכמי ההשקעה והמסמכים הנלווים, לצורך בחינת זכויותיו וחובותיו של המשקיע, מנגנוני ההגנה הקיימים (אם בכלל), יכולת האכיפה בפועל, והאם ההסכמים מספקים למשקיע הגנה משפטית סבירה ביחס לסיכון שהוא נוטל.

 

בדיקות אלה אינן מבטיחות הצלחה של ההשקעה, אך הן מצמצמות משמעותית את הסיכון להסתמך על מצגים שיווקיים בלבד, ומאפשרות למשקיע לקבל החלטה מושכלת על בסיס מידע משפטי וקנייני אמיתי.

 

שיקולים מעשיים בבדיקת היזם וההשקעה

מעבר למבנה המשפטי של העסקה, ישנם שיקולים מעשיים שיכולים לשמש נורת אזהרה ברורה עוד לפני העברת הכספים.

 

ראשית, יש לבחון האם ליזם קיימים ניסיון והיסטוריה מוכחים, ולא להסתפק בתמונות מרשימות באתר אינטרנט, מצגות שיווקיות או סרטוני וידאו מראיונות מבוימים. חשוב לבדוק בפועל:

 

- האם הנכסים שהיזם מציג ככאלה שבבעלותו אכן רשומים על שמו או על שם הישות הרלוונטית;

- האם קיימות תביעות, פסקי דין, או תלונות נגד היזם - בישראל או בארצות הברית;

- האם קיימת היסטוריה עקבית של עסקאות סגורות והחזרי השקעה, ולא רק הבטחות עתידיות.

 

שנית, יש לייחס חשיבות רבה לשאלה האם למשקיע יש גישה למידע או למשקיעים אחרים. נוכלים מקצועיים פועלים לעיתים קרובות לבודד את המשקיעים זה מזה, במטרה למנוע שיתוף מידע ושיתוף פעולה.

 

כאשר משקיעים מכירים זה את זה ויכולים לפעול יחד:

 

- ניתן לאחד כוחות מול היזם;

- ניתן להגיש תביעה משותפת, מה שמפחית דרמטית את העלויות המשפטיות, בדומה לתובענה ייצוגית.

 

לעומת זאת, בידוד משקיעים, חוסר שקיפות וסירוב לחבר בין משקיעים הם סימני אזהרה מובהקים שיש להתייחס אליהם ברצינות.

 

סיכום – איך מצמצמים סיכונים בהשקעות נדל"ן בארה"ב

השקעות נדל"ן בארצות הברית לישראלים אינן פסולות כשלעצמן, אך הן מחייבות זהירות:

 

- בחירה נכונה של מבנה משפטי ובדיקה של המסמכים המשפטיים.

- אם משקיעים בדרך של הלוואה, לוודא שיש אפשרות מעשית לפרוע את ההלוואה.

- בדיקה אמיתית של נכסי ה-.LLC

- הבנה מראש של עלויות ואפשרויות אכיפה.

 

ליווי משפטי מוקדם, במיוחד על ידי עורך דין המתמחה בנדל"ן ובדין של מדינת ניו יורק, עשוי להיות ההבדל בין השקעה חכמה לבין הפסד כספי משמעותי.

 

 

עו"ד אלעד מיכאל מתמחה בהנחיית לקוחות ישראלים בעסקאות נדל"ן בניו יורק ובארה"ב, ליטיגציה ומימון. עם ניסיון במשפט האמריקאי והישראלי, אני מסייע למזער סיכונים ולהבטיח שהשקעותיכם בטוחות. צרו קשר עוד היום לייעוץ באנגלית או בעברית.